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合作开发房地产提供土地一方隐瞒土地被查封的事实导致项目延期的,应承担违约责任

来源:民商事裁判规则
作者:唐青林 李舒 杨巍
 
阅读提示
以被查封的土地合作开发房地产是否会影响合作开发合同的效力?最高法院认为,土地被查封不会导致合作开发合同无效,但如果提供土地一方隐瞒土地被查封的事实导致项目延期的,应向对方承担违约责任。
 
裁判要旨
土地使用权人隐瞒土地使用权被查封的事实,以该土地与他人合作开发房地产,且该土地在合同开发房地产合同履行过程中仍被法院继续查封,该等行为明显有悖诚实信用原则,构成违约,应承担违约责任。
 
案情简介
一、2002年7月,安利公司与博祥公司签订《联合开发合同书》,约定安利公司提供土地使用权与博祥公司合作开发房地产,安利公司负责地上附着物的及时搬迁,不得影响工程的开工建设。签订合同时安利公司提供的土地已被查封,但未告知博祥公司。
 
二、因项目未能如期开工建设,博祥公司诉至法院,请求安利公司支付违约金,一、二审法院均支持了博祥公司的诉求。
 
三、安利公司向最高法院申请再审,认为:案涉土地是否处于查封状态并不影响施工许可证的办理,且案涉工程受到当地村民阻挠,与安利公司无关。最高法院裁定驳回安利公司的再审申请。
 
败诉原因
最高法院认定安利公司应承担违约责任的原因在于:
 
首先,安利公司与博祥公司签订《联合开发合同书》前,案涉土地即因安利公司与案外人的另案纠纷,被人民法院依法采取诉前保全查封。安利公司未履行告知义务,仍就同一地块与博祥公司签订《联合开发合同书》,且在《联合开发合同书》履行过程中,案涉土地还因安利公司不及时履行前述另案的生效判决,被人民法院依法予以执行查封。安利公司的上述行为明显有悖诚实信用原则,构成违约。
 
其次,《联合开发合同书》第五条中约定:“甲方……负责地上附着物的及时搬迁,不影响工程的开工建设”,安利公司依约负有及时搬迁地上附着物、保证工程开工建设不因此受到影响的义务。但因其未能如约协调用地关系,导致案涉项目施工受到当地村民阻挠而被迫停工,亦构成违约。
 
安利公司的前述违约行为造成案涉项目未能如期开工建设。因此法院认定安利公司应向博祥公司支付违约金。
 
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:
 
一、如同土地被查封不影响土地转让合同的效力一样,以被查封的土地合同开发房地产亦不会影响合同开发房地产合同的效力。但是如果合作开发房地产提供土地一方隐瞒土地被查封的事实导致项目延期,则土地提供方应承担违约责任。
 
二、一方提供土地、一方提供资金的合作开发房地产交易中,为避免土地提供方提供的土地存在被查封、被抵押等权利瑕疵,资金提供方可在签订合同前向不动产登记部门申请查询土地的权属状况,并要求合同相对方作出不存在权利瑕疵的陈述与保证。如果土地已经被查封,合作开发当事人可在合同中约定在一定期限内由土地提供方对土地进行解封,以及承担相应的违约责任。
 
相关法律规定
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条  本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
 
《中华人民共和国合同法》
第六条  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
 
第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
 
以下为该案在最高法院审理阶段,裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述:
 
根据本案查明事实,2018-08-20安利公司与博祥公司签订《联合开发合同书》前,案涉土地即因安利公司与案外人青岛鹏欢置业有限公司的另案纠纷,被人民法院依法采取诉前保全查封。安利公司未履行告知义务,仍就同一地块与博祥公司签订《联合开发合同书》,且在《联合开发合同书》履行过程中,案涉土地还因安利公司不及时履行前述另案的生效判决,被人民法院依法予以执行查封。安利公司的上述行为明显有悖诚实信用原则,构成违约。安利公司、宏亚公司再审申请虽主张查封不影响办理案涉项目的施工许可证,但并未提供确实证据证明,本院不予采信。本案中博祥公司要求支付违约金,虽以办理规划许可证和施工许可证的时间为计算起止时点,但该请求实质上是基于安利公司违约致项目逾期开工建设而提出,与查封是否影响办理施工许可证并无直接关联。况且,宏亚公司、安利公司的违约情形不仅限于案涉土地被查封这一事实。《联合开发合同书》第五条中约定:“甲方……负责地上附着物的及时搬迁,不影响工程的开工建设”,安利公司依约负有及时搬迁地上附着物、保证工程开工建设不因此受到影响的义务。但因其未能如约协调用地关系,导致案涉项目施工受到当地村民阻挠而被迫停工,亦构成违约。2018-08-20,安利公司与黄岛薛家岛第一社区居委会、第五社区居委会签订《协议书》,明确表示其自愿向两居委会支付80万元。2018-08-20,由博祥公司以转账支票方式支付该款项,支票存根注明用途为“补偿费”,薛家岛办事处出具的收据上亦注明“补偿费”字样,该款项支付后,再未发生村民阻挠施工现象。由此可知,该80万元性质为青苗补偿款,系基于《联合开发合同书》、《协议书》产生的应由安利公司负担的款项,博祥公司垫付后,安利公司应予返还。宏亚公司、安利公司申请再审虽称案涉工程施工受到村民阻挠与其无关,该80万款项应作为开发成本由博祥公司承担,或者至少作为项目外支出由双方共同承担,但该主张与上述事实不符,本院不予支持。安利公司未能及时履行搬迁义务导致当地村民阻挠施工,案涉土地亦因其与青岛鹏欢置业有限公司的另案纠纷被查封,前述违约情形造成案涉项目未能如期开工建设。一、二审法院依博祥公司的请求,判决安利公司支付自2018-08-20办理规划许可证之日起至2018-08-20补偿款支付完毕之日止的违约金,返还博祥公司80万元垫付款。同时,将违约金标准由日千分之五调整为日千分之一,驳回博祥公司赔偿逾期交房损失的请求,合法有据,处理妥当。
 
案件来源
再审申请人青岛宏亚置业有限公司、青岛安利橡胶有限公司因与被申请人青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书,[最高人民法院(2013)民申字第270号]。
 
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